摘要：“楼房外墙归物业管吗”这个问题涉及到物业管理的基本概念。在一般情况下，楼房的外墙属于业主共有部分，因此其管理权应归属于全体业主。物业公司作为专业的物业服务企业，...
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“楼房外墙归物业管吗”这个问题涉及到物业管理的基本概念。在一般情况下，楼房的外墙属于业主共有部分，因此其管理权应归属于全体业主。物业公司作为专业的物业服务企业，在接收物业管理时，会与业主或业主大会签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。
合同中通常会规定物业公司对公共设施、设备的管理和维护责任，其中就包括外墙的维护。所以，从这个角度来看，楼房外墙是归物业管理的。然而，具体的管理细节和责任划分还需依据合同约定和实际情况来确定。
楼房外墙属于物业公共部位吗
楼房外墙不属于物业公共部位，而是业主共有部分。根据《醉高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为民法典第二编第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
因此，在建筑物区分所有权中，共有部分包括电梯、楼道、走廊、管道井、设备房、垃圾房等，而外墙通常被视为整栋建筑物的基本构造部分，并不属于业主的专有部分。
此外，《物业管理条例》第五十三条也规定，住宅物业需要使用共有部分、共用设备设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
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楼房外墙归物业管吗
楼房外墙属于业主共有。根据《醉高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
因此，楼房外墙并不属于物业公司管理，而属于全体业主共有。物业公司主要负责小区或大楼的公共区域、设施设备的维护与管理，当然，外墙的维修、改造等事项需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
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